不動産の売却に係る税金など

こんにちわ。西東京市で相続・不動産税務専門の税理士事務所を開業しています税理士の清水です。
今回のコラムでは、「不動産の売却に係る税金など」についてご説明致します。

よくお客様から「不動産を売却したのですが、かなり税金を納めなければなりませんか？」といったご質問を頂くのですが、不動産を売却した場合に税金を納める必要があるかどうかは、そもそも、売却に伴い「売却益」が発生しているかどうかをまず確認する必要があります。もう少し簡単な言い回しをすれば、不動産を売却にしたことにより「儲け」が出ているのか、それとも出ていないのかを確認する必要があるということになります。
仮に１億円で土地を売却したとしても、以前に２億円で購入した土地であれば、売却に伴い１億円の損が発生しているので、税金を納める必要はありません。
本コラムでは、土地の売却に係る税金やその他の影響についてご説明致します。

売却益（儲け）の金額の計算方法

売却益（儲け）は次の算式により計算されます。

売却益（儲け）　＝　売却金額　－　購入時の金額　－　売却に要した費用（仲介手数料など）

※１　売却金額には、売却に伴い売却先から受け取る固定資産税の精算金も含みます。
※２　購入時の金額が不明である場合は、売却金額の５％を購入時の金額とみなすことが出来ます。
※３　売却に要した費用は、測量費、契約書に貼る印紙代などが代表的です。

売却益の何％を税金として支払う必要があるか　

それでは、前述の算式により、売却益（儲け）が発生した場合、売却益の何％を税金として支払う必要があるのかということをご説明致します。
なお、売却益の何％の税金を支払うのかは、売却した土地を所有していた期間が５年以下なのか、それとも５年超なのかにより異なります。

所有期間が５年以下の場合

所得税の税率：３０％
住民税の税率：　９％

所有期間が５年超の場合

所得税の税率１５％
住民税の税率：５％

※所得税については、上記以外に復興特別所得税が課税されます。

つまり、売却した土地の所有期間が５年以下の場合、売却益の約４割が税金でもっていかれることになります。一方、所有期間が５年を超えていれば、売却益の２割の税金ですみますので、売却時に所有期間が５年以下なのか、それとも５年を超えているかということは非常に重要な要素となります。

※所有期間の判定は、売却した年の１月１日時点で５年以下か５年超なのかを判定するため、売却した日までの期間で判定をする訳ではありませんので、注意が必要となります。

国民健康保険加入者の注意事項

不動産を売却して、売却益が出た場合、「国民健康保険」の加入者については注意が必要です。なぜなら、国民健康保険の保険料は、前年の「所得」に連動して保険料が決定します。そしてこの「所得」には、不動産の売却による売却益も所得に加算されて保険料が計算されるため、売却の翌年１年間は一時的に国民健康保険料の負担が増加しますので、そのことを念頭に入れて、お金の使い道を考える必要があります。

イナリ税理士事務所では、西東京市のみならず、近隣地域からのご相談を積極的にお受けしておりますので、相続・不動産税務、中小企業の税務会計に関するご相談がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

執筆日：平成２８年１０月１７日
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