自宅を売却した場合（売却益）

こんにちは。西東京市で相続・不動産税務専門の税理士事務所を開業しております税理士の清水です。今回のコラムでは、「自宅を売却した場合（売却益）」についてご説明致します。

自宅を売却した場合には、他の不動産を売却した場合と異なり、様々な特例を受けることが出来る可能性があります。そして、特例を受けることが出来るか出来ないかで、負担する譲渡所得税が大きく異なってきますので、自宅を売却する可能性がある方は、是非とも知っておきたい内容です。
本コラムでは、自宅を売却して売却益が出た場合に、どのような特例を受けることが出来るかについてご説明させて頂きます。

自宅を売却した場合（売却益）の特例の種類　

３，０００万円控除

自宅を売却した場合に受けることが出来る代表的な特例として、居住用財産の３，０００万円控除という制度があります。この特例を使うと、譲渡所得（譲渡益）から最高３，０００万円まで控除することが出来ます。よって、譲渡所得（譲渡益）が３，０００万円以下の場合には、全く税金が発生しないという事になります。

長期所有の軽減税率

所有期間が１０年を超える自宅を売却した場合には、売却益のうち、６，０００万円以下の部分に対する税率が、所得税率１５％が１０％に、住民税率５％が４％に軽減される特例です。なお、６，０００万円を超える部分に対する税率は、通常の長期譲渡所得の税率と同じ所得税率１５％、住民税率５％となります。

３，０００万円控除　

適用要件

所有者自身が住んでいる自宅建物又は自宅建物及び敷地を売却した場合
※建物等の所有期間や居住期間等の要件はありません。
なお、以前に住んでいた自宅を売却する場合には、住まなくなった日から３年を経過する日の年末までに売却しなければ、３，０００万円控除の適用を受けることが出来ません。

適用を受けることが出来ない場合

次のような場合には、３，０００万円控除の適用を受けることが出来ません。

売却した年の前年又は前々年に３，０００万円控除の特例を受けている場合
この特例を受ける目的で入居したと認められる家屋を売却した場合
売却先が親子や夫婦など一定の親族である場合
別荘や保養所など趣味や娯楽で所有している家屋を売却した場合

長期所有の軽減税率　

適用要件

所有者自身が住んでいる自宅建物又は自宅建物及び敷地を売却した場合で、売却した年の１月１日時点で建物等の所有期間が１０年を超えていること。
なお、以前に住んでいた自宅を売却する場合には、住まなくなった日から３年を経過する日の年末までに売却しなければ、軽減税率の特例を受けることが出来ません。

適用を受けることが出来ない場合

次のような場合には、長期所有の軽減税率の適用を受けることが出来ません。

売却した年の前年又は前々年に長期所有の軽減税率の特例を受けている場合
この特例を受ける目的で入居したと認められる家屋を売却した場合
売却先が親子や夫婦など一定の親族である場合
別荘や保養所など趣味や娯楽で所有している家屋を売却した場合

自宅建物を取り壊した場合　

３，０００万円控除及び長期所有の軽減税率のいずれの特例についても、自宅建物を取り壊した場合には、取り壊した日から１年以内に自宅敷地の売買契約が結ばれ、かつ、住まなくなった日から３年を経過する日の年末までに譲渡することが、特例を受ける為の要件となっておりますので、建物を取り壊す場合には、そこから１年以内に自宅敷地の売買契約を結ぶ必要がありますので、注意が必要となります。

イナリ税理士事務所では、西東京市のみならず、近隣地域からのご相談を積極的にお受けしておりますので、相続・不動産税務、中小企業の税務会計に関するご相談がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

執筆日：平成２９年３月２０日
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