相続した空き家を売却した場合

こんにちは。西東京市で相続・不動産税務専門の税理士事務所を開業しております税理士の清水です。今回のコラムでは、「相続した空き家を売却した場合」についてご説明致します。

平成28年度の税制改正で、相続した空き家を売却した場合で一定の要件を満たすときは、3,000万円の特別控除が適用される制度が創設されました。本コラムでは、その「相続した空き家の譲渡所得3,000万円控除」についてご説明させて頂きます。

制度の概要 

本制度は、相続により取得した被相続人の自宅(相続後は空き家)を売却した場合に、一定の要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円の特別控除が適用されます。
この制度の立法趣旨としては、増え続ける空き家問題の解消にあります。
親が住んでいた自宅を相続したけれど住む予定がない、ただし、建物を取り壊してしまうと土地の固定資産税の負担が上がってしまうので、建物は「とりあえず取り壊さず」にそのまま放置しておく、といった状況の増加を抑制する為、税務上の優遇措置が設けられました。

この制度のポイントとしては、「被相続人が一人暮らし」、「売却金額が1億円以下」、「昭和56年5月31日以前に建築された戸建」の3つがあります。
それでは、具体的な要件など次の項目で確認していきます。

相続した空き家の譲渡所得3,000万円控除 

適用要件

使用に関する要件

  • 相続開始直前において被相続人のみの居住用として使用されていたこと(同居人がいないこと)
  • 相続発生後、事業用、貸付用(使用貸借を含む)、居住用のいずれにも使用していないこと

譲渡に関する要件

  • 相続が発生した日から3年後の12月31日までに譲渡すること
  • 譲渡対価の額が1億円以下であること

建物に関する要件

  • 昭和56年5月31日以前に建築された戸建であること
  • 家屋を取り壊さずに譲渡する場合には、現行の耐震基準に適合するものであること

取得者に関する要件

  • 建物及び土地の取得者であること(建物又は土地のいずれかのみの取得者は除かれる)

適用期限

平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間の譲渡

注意事項

老人ホームに入居していた場合

被相続人が身体上の都合で老人ホームに入居していた場合には、本特例の適用要件である居住用建物に該当しないため、他の要件を満たしていたとしても、3,000万円控除の適用を受けることは出来ません。

自宅敷地に2つ以上の建物がある場合

この特例の適用を受けることが出来る土地は、あくまで被相続人の居住用建物(母屋)が建築されている部分だけに限られますので、相続開始直前に自宅敷地に2つ以上の建物(母屋と離れなど)が建っている場合は、その各々の建物の延べ床面積などで按分し、居住用建物(母屋)に対応する土地部分のみが、本特例の適用対象となります。

共有不動産を共に譲渡した場合

この特例の適用要件として、「譲渡対価が1億円以下であること」が挙げられておりますが、共有不動産を共に譲渡した場合の譲渡対価の判定は、その共有不動産の譲渡対価の合計額で判定することとなり、各人の持分に相当する譲渡対価では判定しませんので注意が必要となります。
つまり、土地建物を兄弟で2分の1ずつ相続し、1億8,000万円で一括売却した場合には、各人の持分に相当する譲渡対価は9,000万円以下となり、1億円以下と考えられがちですが、共有不動産を共に一括売却した場合には、譲渡対価の合計額で判定することになりますので、譲渡対価1億8,000万円>1億円となり、この特例の適用を受けることは出来ません。

他の特例との関係 

相続税の取得費加算の特例との関係

「相続した空き家の譲渡所得3,000万円控除」と「相続税の取得費加算の特例」は選択適用となります。従って、3,000万円の特別控除と取得費加算の有利な特例をいずれか選択して適用を受けることになります。

小規模宅地(所謂家なき子)との関係

小規模宅地の特例制度の一つに「家なき子」があります。この「家なき子」とは、被相続人に同居親族がおらず、かつ、相続人は相続開始前3年以内に自己又は配偶者の所有する家屋に居住したことがないという場合に適用を受けることが出来る小規模宅地の特例制度の一つです。
ここで、相続税の申告において、この「家なき子」の特例の適用を受けた相続人が、相続発生後3年目の年末までに被相続人の自宅を売却した場合、「相続した空き家の譲渡所得の特例」の適用が受けられるのかという疑問が生じますが、小規模宅地の特例は、あくまで申告期限まで所有することが適用要件となっておりますので、空き家を相続した相続人が申告期限まで所有し続け、その後、相続発生後3年目の年末までに売却した場合には、両特例の適用要件を満たすこととなり、両特例の適用を受けることが出来ると考えられます

 

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執筆日:平成29年1月2日
※上記コラムの内容は執筆日現在の法令に基づいて記載されたものですので、その後の改正等により法律が変更されることがありますので、ご注意下さい。

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