借りている土地の底地部分を地主から取得する場合

こんにちは。西東京市で相続・不動産税務専門の税理士事務所を開業しております税理士の清水です。今回のコラムでは、「借りている土地の底地部分を地主から取得する場合」についてご説明致します。

ご自宅の敷地を地主から借りていて、毎年地代を地主に払っているといった方は、東京都下においても少なからずいらっしゃいます。この場合、一般的には、地主に相続が発生したタイミングなどで、地主の相続人から借地権者（土地を借りている方）に対して底地の買取りを打診される場合が多いようです。このようなケースにおいて、借地権者自身が買うのと、借地権者以外の方（例えば子）が買うのでは、税務上の取り扱いが異なってきます。
本コラムでは、この「借りている土地の底地部分を地主から取得する場合」についてご説明させて頂きます。

土地を借りている方自身が底地を取得する場合　

土地を借りている方自身が地主から底地を取得しても税務上の課税関係は発生しません。土地の借地権のみを持っていた方が、底地部分を地主から取得することによって、単純に土地全体（借地権＋底地権）を所有することになります。もちろん、土地の所有権を取得することになりますので、土地取得に伴う不動産取得税や登録免許税がかかってきます。
※借地権の取得のみであれば、不動産取得税や登録免許税はかかりません。

相続税の取扱いにおいては、自宅敷地であれば、底地取得前は、借地権部分のみが小規模宅地の特例適用対象となりますが、底地取得後は、以前の借地権部分と底地権部分の両方が小規模宅地の特例対象となるため、相続税の計算上は有利になります。

土地を借りている方以外の方が底地を取得する場合　

土地を借りている方以外の方（例えばその方の子）が地主から底地を取得した場合、後述する「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出しなければ、一般的な取扱いとして、土地を借りている方（親）から底地を取得した子に対して、借地権部分の贈与があったものとして贈与税が課税されてしまいます。
その理由としては、底地取得前であれば、借地権者は地主に対して、毎年地代を払っていましたが、底地を自分の子が取得した以降は、親子間で地代のやり取りを行うことは通常ありません。そして、外観上は、いつの間にか底地のみを取得した子が、借地権部分を含めた土地全体を所有しているように見えるため、後述の申出書の提出をしなければ、原則、親から子へ借地権の贈与があったとして贈与税が課税されてしまいます。

借地権者の地位に変更がない旨の申出書　

土地を借りている方以外の方が底地を取得した場合、何ら手続きを行わないと、前述のように元借地権者から底地取得者に対して借地権部分の贈与があったものとして贈与税が課税されてしまいます。
ただし、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出すれば、依然として借地権部分は親が所有し、底地権部分は子が所有していることを明らかにしておりますので、親から子への贈与税課税がされることはありません。
なお、親の相続発生時においては、親が借地権を所有しているとして、相続税の申告書を作成する必要があるため、注意が必要となります。

イナリ税理士事務所では、西東京市のみならず、近隣地域からのご相談を積極的にお受けしておりますので、相続・不動産税務、中小企業の税務会計に関するご相談がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

執筆日：平成３０年１月２９日
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