賃貸用不動産を贈与する場合の注意点

こんにちは。西東京市で相続・不動産税務専門の税理士事務所を開業しております税理士の清水と申します。今回のコラムでは、「賃貸用不動産を贈与する場合の注意点」についてご説明致します。

相続対策などの観点から、親が持っている賃貸用不動産を子や孫に贈与するケースがよくみられます。しかし、賃貸用不動産には賃借人から預かっている敷金（敷金返還債務）がある為、建物のみを単純に贈与したとしても、実質的には、建物と預かり敷金が抱き合わせで贈与されたこととなり、税務署に「負担付贈与」と指摘され、多額の贈与税を納めなければならないおそれがあります。
本コラムでは、賃貸用不動産を贈与する際、税務署に「負担付贈与」と指摘されない贈与方法をご説明させて頂きます。

負担付贈与　

負担付贈与とは

負担付贈与とは、贈与を受ける側が、一定の負担を引き受けることを条件に贈与を受けることをいいます。例えば、借入金が残っている建物があったとして、その借入金を今後返済していくことを条件に建物の贈与を受ける場合などが、「負担付贈与」に該当します。

負担付贈与に該当した場合の贈与税

建物の贈与を受けた場合、原則的な贈与税の計算方法は、建物の固定資産税評価額を基準に贈与税を計算することになります。しかし、その贈与が負担付贈与に該当する場合には、建物の固定資産税評価額ではなく、建物の「時価」を基準に贈与税を計算することになります。したがって、負担付贈与で建物の贈与を受けた場合には、「建物の時価　－　負担額」が贈与を受けた金額となり、その金額を基準に贈与税を計算することとなりますので、贈与税の計算上、不利な取り扱いとなってしまいます。

負担付贈与と指摘されない贈与方法　

預かり敷金（敷金返還債務）がある賃貸用不動産を贈与する場合に、負担付贈与と指摘されない為には、賃貸用不動産を贈与する際に、預かり敷金相当額の現金を一緒に給付すれば、負担付贈与に該当しないこととなります。
したがって、賃貸用不動産の贈与税の計算は、通常通り「固定資産税評価額×（１－借家権割合）」で求めた評価額を基に贈与税を計算することができます。なお、賃貸用不動産の持分を贈与する場合においても、その贈与時点での預かり敷金（敷金返還債務）の金額に贈与する持分を乗じた金額を給付すれば、負担付贈与には該当しないということになります。

イナリ税理士事務所では、西東京市のみならず、近隣地域からのご相談を積極的にお受けしておりますので、相続・不動産税務、中小企業の税務会計に関するご相談がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

執筆日：平成３０年９月１５日
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